□ 사건 개요

의뢰인은 최초 임대차 기간 만료이후 새롭게 임대차 기간이 개시된 상황이었습니다. 그런데 새로운 임대차 기간이 1년 반이나 남은 상황에서 다른 주택에 살아야 하는 사정이 있었습니다. 이 경우 임대차계약을 임차인이 일방적으로 해지하고 보증금을 받을 수 있는지 문제되었습니다.

□ 임대차계약이 계속하여 유지되는 방식

최초의 임대차 기간이 만료되는 경우에도 임대차가 유지되는 상황은 세 가지 정도의 유형이 있습니다.

① 묵시적 갱신: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지 또는 계약조건 변경 통지를 하지 않거나, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우

② 계약갱신 요구: 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하는 경우(임대인 및 그 직계존·비속이 실거주한다는 등의 법률에 규정된 사유외에는 거절불가)

③ 재계약: 임대인과 임차인 간에 새롭게 계약서를 작성하는 것

□ 임차인이 일방적으로 계약을 해지하기 위한 조건

①과 ②의 경우에는 새롭게 진행하는 임대차 기간이 얼마가 남았든지 간에 임차인이 일방적으로 계약을 해지하고 보증금반환을 청구할 수 있습니다. 단! 임대인의 이익을 위해서 법률이 보장한 기간인 3개월 이후(임차인이 해지통지한 날부터 3개월) 해지의 효력이 발생합니다.

그런데 ③의 경우에는 원칙적으로 새로운 임대차 계약기간이 종료되기 전에는 일방적으로 계약을 해지하고 보증금반환청구할 수 없습니다. 다만, 대법원에서는 『임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조)』라고 판시하여 재계약 형식을 취했더라도 계약갱신 요구에 따른 임대차계약에 해당할 수 있음을 확인한 바 있습니다.

□ 결론

의뢰인은 ③의 경우에 해당되어 원칙적으로 임대차 계약기간이 만료될 때까지 월세를 계속하여 지급해야하는 상황이었습니다. 일상의 변호사에서는 의뢰인이 임대차 기간만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 의뢰인과 임대인 사이의 문자메시지, 통화내용, 위 기간 내에 재계약이 되었다는 점 등을 근거로 임차인이 갱신요구를 하였음을 주장하였습니다.

결국 새로이 체결한 임대차 계약은 갱신요구에 따른 것으로, 임차인인 의뢰인이 일방적으로 해지 통지할 수 있으며 통지한 때로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되므로, 임대인은 보증금을 반환하여야 한다는 결론이 받아들여졌습니다.

이상과 같이 임대차 기간이 추가적으로 연장되는 경우, 어떠한 방식으로 계약기간이 연장되었는지에 따라 당사자는 장기간 고통을 받을 수도 있습니다. 여러분들께서는 위와 같은 차이를 명확하게 인지하시고 『임대차 계약기간이 만료』된 경우 사전에 분쟁을 예방해보시기 바랍니다.