<유치권부존재확인 청구 소송 성공사례>

“공사대금 못 받았으니 못 나갑니다” – 유치권 주장에 맞선 소유자의 대응

□ 문의

의뢰인 A씨는 다세대주택 신축공사를 의뢰하고 시공업체 B사와 계약을 체결하여 약 90% 이상의 공사가 완료되었습니다. 그런데 B사는 공사 잔금 일부를 받지 못했다며 현장 점유를 유지하고 “유치권”을 주장하며 건물의 등기·분양·입주 절차에 심각한 지장을 주고 있었습니다.

A씨는 시공사와 수차례 협의했으나 합의에 이르지 못했고, ‘일상의 변호사’를 통해 유치권부존재확인 소송을 제기하게 되었습니다.

□ 사건 개요

시공사와의 계약은 2023년 초 체결 잔금 약 1,200만 원 미지급 상태로 시공사는 "계약 해지 후에도 유치권으로 현장 점유는 정당하다" 주장

A씨는 공사 완료 후 점유 유지 및 출입 제한에 대해 불법행위로 판단

□ 진행 경과

1. 계약 이행 상태 및 유치권 요건 검토

공사대금채권의 존부, 시공사 점유의 정당성, 점유의 연속성 등 분석

실제 점유는 미비했고, 시공사의 퇴거 의사도 문서로 확인

2. 내용증명 발송 및 협상 시도

공사완료 확인 및 출입방해 중단 요구

점유 및 출입 제한이 불법행위임을 고지

3. 유치권부존재확인 소송 제기

유치권 성립요건 불충족 및 부당한 점유 주장

채권 자체가 다툼의 여지가 있고, 점유 또한 실질적이지 않다는 점 강조

법원은 공사대금 채권의 성립 여부가 불분명하고, 유치권 요건인 적법한 점유의 연속성이 인정되지 않는다는 이유로 '유치권은 존재하지 않는다'는 판결을 내렸습니다.

이 판결을 바탕으로 A씨는 즉시 건물의 소유권 행사(등기, 분양 등)를 정상화할 수 있었습니다.

시공사 또는 용역업체가 공사 잔금을 이유로“유치권”을 주장하며 현장 점유를 지속하는 사례가 종종 있습니다. 하지만 실제로 유치권이 인정되기 위해서는 법률상 매우 엄격한 요건이 필요합니다.

계약해지가 있었는가? / 점유가 적법하고 실질적으로 이루어졌는가? / 채권이 존재하고 정당한가? 등 이러한 요건을 면밀히 따져 불필요한 분쟁과 자산 활용 지연을 방지하는 것이 중요합니다. ‘일상의 변호사’는 유치권 분쟁에서 소유자의 권리를 신속하게 회복시켜드립니다.

※ 이 글은 실제 사건을 바탕으로 하되, 일부 인물과 사실관계는 각색되었음을 밝힙니다. 사건의 결론과 법리적 구조는 실제 결정문과 판결문을 기반으로 작성되었습니다.